Очень часто в Кадастровую палату по Республике Адыгея за консультацией обращаются собственники объектов недвижимости с вопросом о том, как узаконить самовольную постройку. Самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Граждане, осуществившие самовольную постройку, не приобретают на нее право собственности. В связи с этим они не вправе распоряжаться такой постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В статье 222 Гражданского кодекса РФ предусматривается возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом в случае, если земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, на котором создан объект недвижимости. Очень много, особенно в частных секторах имеются самовольные постройки: гаражи, бани, веранды, сараи и т.п. Все самовольные постройки подлежат обязательной регистрации. И так, как же, всё таки, узаконить самовольную постройку? Для оформления самовольной постройки в собственность придётся обратиться в суд. Для этого необходимо собрать все необходимые документы для суда. Один из самых важных документов, который необходимо будет предоставить в суд – это документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, на котором построена ваша постройка и правоустанавливающие документы на дом например: технический паспорт, выписка из технического паспорта, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и прочие, а также техническое заключение экспертной комиссии о соответствии постройки градостроительным строительным нормам и акт установления границ земельного участка. После того, как все необходимые документы будут собраны, можно обратиться с исковым заявлением в суд того района, где построена самовольная постройка. В суд подается исковое заявление о признании права собственности на самовольно возведенное строение. После проведенного судебного заседания с вступившим в законную силу решением суда необходимо подать документы для регистрации прав самовольной постройки. Документы можно подать в офисах многофункционального центра «Мои документы» или в личном кабинете на сайте Росреестра, подписав его электронной подписью. Узаконивание самовольной постройки не стоит откладывать на «потом», так как в настоящее время муниципальные власти активно ведут работу по сносу самовольных построек, что значительно усложняет процесс легализации самовольной постройки.

Управление Росреестра по Республике Адыгея (далее – Управление) напоминает о необходимости соблюдения требований земельного законодательства. К нарушениям земельного законодательства относятся в том числе самовольное занятие земельного участка, неиспользование земельного участка в течение установленного законодательством срока или использование такого участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием. За такие виды нарушений предусмотрен административный штраф, размер которого установлен Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ). Соблюдение законодательства при использовании земель способствует их вовлечению в экономический оборот. С целью выявления нарушений государственные инспекторы по использованию и охране земель Управления проводят проверки соблюдения земельного законодательства юридическими, должностными, а также физическими лицами. За январь 2018 года должностными лицами Управления, уполномоченными на осуществление государственной функции по государственному земельному надзору, проведено 41 контрольное мероприятие. Также для выявления признаков нарушения земельного законодательства Российской Федерации инспекторами Республики Адыгея проводятся административные обследования земельных участков, которые осуществляется без взаимодействия с правообладателями объектов земельных отношений и доступа должностных лиц на обследуемые объекты земельных отношений. В случае обнаружения нарушения возбуждается дело об административном правонарушении, на основании которого устанавливаются его обстоятельства и выносится решение о назначении административного наказания в виде штрафа. Размер административного штрафа определяется в зависимости от вида нарушения и категории нарушителя. Он определяется в рублях в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, на котором допущено нарушение. Если кадастровая стоимость такого земельного участка не установлена, КоАП установлены минимальный и максимальный размеры штрафа. Установленные КоАП размеры штрафов за нарушения земельного законодательства Вид нарушения Процент от кадастровой стоимости земельного участка, на котором допущено нарушение (минимальный размер штрафа)** Диапазон размера штрафа (если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на котором допущено нарушение), тыс. руб. Граждане Долж-ностные лица Юриди-ческие лица Граждане Долж-ностные лица Юриди-ческие лица Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством РФ прав на указанный земельный участок* 1-1,5 (не менее 5 тыс. руб.) 1,5-2 (не менее 20 тыс. руб.) 2-3 (не менее 100 тыс. руб.) 5-10 20-50 100-200 Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием 0,5-1 (не менее 10 тыс. руб.) 1-1,5 (не менее 20 тыс. руб.) 1,5-2 (не менее 100 тыс. руб.) 10-20 20-50 100-200 Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, 1-1,5 (не менее 20 тыс. руб.) 1,5-2 (не менее 50 тыс. руб.) 3-5 (не менее 400 тыс. руб.) 20-50 50-100 400-700 садоводства, огородничества, в указанных целях * За нарушения, выраженные в самовольном занятии земель, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. ** В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

Росреестром реализована возможность извещения через официальный сайт Росреестра участников долевой собственности о продаже одним из собственников своей доли в случае, когда число сособственников более 20. За публикацию на сайте Росреестра извещения плата не взимается. Разместить такое извещение собственник может через «личный кабинет», вход в который осуществляется с главной страницы сайта Росреестра. Новая функция в «личном кабинете» Росреестра позволит собственникам недвижимости экономить время и средства в случае продажи ими доли в праве общей собственности. Обязанность известить всех участников долевой собственности на объект недвижимости о продаже одним из собственников своей доли установлена Гражданским кодексом Российской Федерации, в связи с чем продавец доли должен направить всем остальным участникам долевой собственности в письменной форме извещение о намерении продать свою долю. В тоже время Федеральным законом 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривается возможность известить участников долевой собственности на объект недвижимости (за исключением жилых помещений) посредством размещения соответствующего извещения на сайте Росреестра в случае, когда число таких участников превышает 20. Напоминаем, что сделка по продаже доли в праве собственности на объект недвижимости подлежит нотариальному удостоверению. Если продавец известил сособственников о продаже доли через сайт Росреестра, при обращении к нотариусу подтверждать это не требуется, поскольку нотариус проверит данную информацию в специальном разделе сайта Росреестра, в котором опубликованное извещение доступно для просмотра в течение трех месяцев. Публикация извещения осуществляется собственником из «личного кабинета» сайта Росреестра путем заполнения специальной формы. Участникам долевой собственности на объект недвижимости, у которых активирован «личный кабинет», в течение трех дней с даты размещения извещения о продаже одним из собственников своей доли будет направлено уведомление о публикации такого извещения. С помощью сервиса «личный кабинет» на сайте Росреестра также можно подать заявление и документы на регистрацию прав, кадастровый учет, а также на кадастровый учет и регистрацию прав в рамках единой процедуры. Только в личном кабинете можно получить ключ доступа к ФГИС ЕГРН, посредством которого сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) можно получить в самое короткое время. Кроме того, в личном кабинете правообладатель может подать заявление на исправление технической ошибки в сведениях ЕГРН об объекте недвижимости, а также заявить о внесении в ЕГРН записи о невозможности проведения любых действий с его недвижимостью без его личного участия. Для авторизации в личном кабинете Росреестра используется подтвержденная учетная запись пользователя на едином портале государственных услуг Российской Федерации.

В прошедшем году специалистами Управления Росреестра по Республике Адыгея, осуществляющими функцию государственного земельного надзора, проведено 1296 проверок соблюдения требований земельного законодательства Российской Федерации, 103 административных обследования объектов земельных отношений, по результатам которых выявлено 48 случаев нарушения требований земельного законодательства. По результатам проведения проверочных мероприятий выявлено 427 случаев нарушения земельного законодательства. К административной ответственности привлечено 129 лиц на сумму 1 326 830 руб. Кроме того, с учетом взаимодействия с Управлением Федеральной службы судебных приставов по Республики Адыгея сумма уплаченных административных штрафов составила 1 682 590 руб. Наиболее часто специалисты Росреестра сталкивались со следующими нарушениями: 1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок. Ответственность за правонарушение установлена ст. 7.1 КоАП РФ. Санкцией за данное правонарушение предусмотрено наложение административного штрафа на граждан от пяти тысяч рублей; на должностных лиц – от двадцати тысяч рублей; на юридических лиц – ста тысяч рублей. Зачастую указанное нарушение совершается в ходе изменения фактических границ земельного участка, в результате которого увеличивается площадь участка за счет смежных земельных участков или земель, государственная собственность на которые не разграничена. В целях недопущения таких нарушений необходимо удостовериться, что границы используемого земельного участка соответствуют сведениям, содержащимся в едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), особенно при строительстве объектов капитального строительства и ограждения. В случае отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении границ используемого земельного участка, рекомендуем обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ. 2. Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, влечет административную ответственность в соответствии с ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ. За совершение указанного нарушения предусмотрено наложение административного штрафа на граждан в размере от двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - до ста тысяч рублей; на юридических лиц – четырехсот тысяч рублей. В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Более того, в силу ст. 284 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В целях недопущения подобной ситуации необходимо своевременно приступать к использованию земельного участка. 3. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием. Ответственность за правонарушение установлена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Санкцией данной нормы предусмотрено наложение административного штрафа на граждан в размере от десяти тысяч рублей; на должностных лиц – от двадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от ста тысяч рублей. В целях недопущения указанных нарушений необходимо изучить правоустанавливающие документы на земельный участок, в частности категорию земель и вид разрешенного использования. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, но которое должно быть впоследствии внесено в кадастр недвижимости.

Управление Росреестра по Республике Адыгея информирует, что в соответствии с требованиями приказа Министерства экономического развития РФ №П/0530 от 22.11.2017 при проведении проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, должностными лицами, осуществляющими государственный земельный надзор, с 28 января 2018 года будут оформляются проверочные листы. В проверочном листе всего 9 вопросов, ответы на которые однозначно свидетельствуют о соблюдении или несоблюдении проверяемой организацией обязательных требований, составляющих предмет проверки. Напомним, что предмет проверки будет ограничен только списком вопросов в проверочном листе.

Управление Росреестра по Республике Адыгея подвело итоги предоставления на территории региона государственных услуг в учетно-регистрационной сфере за 2017 год. В прошлом году Росреестр Адыгеи зарегистрировал 88 381 прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости , из них на основании заявлений об одновременном осуществлении кадастрового учета и регистрации прав - 6 338. Общее количество поданных заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав составило -110 933 из них о государственном кадастровом учете - 16 115 о государственной регистрации прав - 88 650, заявлений о проведении одновременной процедуры по кадастровому учету и государственной регистрации прав - 6 168. Общее количество поступивших запросов на предоставление сведений ЕГРН -132 984, общее количество выданных выписок, справок из ЕГРН, копий документов, аналитической информации, уведомлений об отсутствии сведений в ЕГРН, решений об отказе в предоставлении сведений - 132 614.